מאמרים

מרץ 27, 2024מרץ 27, 2024

אישור לממ"ד תוך 14 יום

ביום 26.11.23 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (הוראת שעה), התשפ"ד-2023 .

התקנות החדשות תוקנו כביטוי לצורך הגובר שהתעורר במלחמת חרבות ברזל, על רקע פערי המיגון בארץ, ומטרתן לצמצם את פערי המיגון בארץ באמצעות מתן הקלות להקמת ממ"דים בדירות צמודות קרקע בכל הארץ במסלול מקוצר.

להלן תקציר התקנות:

מי זכאי?

בעלי דירות צמודות קרקע שאין בהן ממ"ד, במבנה שאינו עולה על 2 קומות מעל פני הקרקע, ושאין מעליהן או מתחתן דירה נוספת.

מה צריך לעשות ?

יש להגיש בקשה מקוונת דרך מערכת הרישוי של פיקוד העורף כאן .

את הבקשה יש להגיש באצמעות עורך הבקשה, שהוא אדריכל/ מהנדס, ובהתאם לנוהל עריכת נספח מיגון במסלול "הוראת שעה-חרבות ברזל" (אל דאגה, אתם לא צריכים להבין בזה אלא האדריכל עורך הבקשה).

תוך כמה זמן אקבל אישור?

בהתאם לתקנות החדשות, האישור לבניית ממ"ד יתקבל תוך 14 יום מיום הגשת הבקשה.

האם ניתן להביא מבנה מוכן ?

התשובה היא כן! ניתן גם להציב ממ"ד יביל בסמוך לדירה (כאשר יש לזכור – מדובר על דירות קרקע עד 2 קומות), אך אך ורק מדגם שמאושר ע"י פיקוד העורף. אין ספק שזה יכול לקצר מאד את כל התהליך. לנוחיותכם, כאן תוכלו להוריד את רשימת הספקים המאושרים של פקע"ר .

חשוב!!! מדובר בהוראת שעה התקפה לשנה אחת בלבד! אם יש לכם בית ואין בו ממ"ד – כדאי לנצל את ההקלה הזאת, שהיא גם מצילת חיים, וגם יש לה פוטנציאל להעלות את ערך הדירה שלכם.

ואם אתם צריכים עזרה, או שאפנה אתכם לאדריכל מעולה שאני עובדת איתו קבוע – דברו איתי 052-6408018

מרץ 27, 2024מרץ 27, 2024

מה זה פחת ?

תמלול הסרטון

מה זה פחת ואיך זה קשור לנדלן?

פחת זה בעצם חלוקה של ההוצאה למס' שנים עפ"י אורך החיים הכלכלי של הנכס, והוא מבטא בעצם בלאי של נכס. נניח רכשתי מחשב. ואורך החיים של המחשב הוא בערך 4 שנים, אז אני אחלק את שווי הרכישה של המחשב ל-4 שנים, כלומר הפחת שלי הוא 25% מעלות הרכישה.

אותו פחת, בלאי של הנכס, מבטא ירידה בערכו של הנכס על ציר הזמן, ואת אותה ירידה אנחנו יכולים לדרוש לנכות כהוצאה מוכרת.

בדירות מגורים מקובל להעמיד את הפחת על 2% לשנה מהעלות בה נרכשה הדירה. כלומר אם רכשתי במיליון לפני 10 שנים, אז שווי הפחת שלי הוא 1,000,000 כפול 10 * 2%, ובסה"כ = 200,000 ₪, שיורדים לי מסכום הרכישה. חשוב לומר שזו דוגמה גסה ולא מדוייקת כי הפחת מחושב רק מהשווי הבנוי של הנכס ולא מרכיב הקרקע.

איפה הפחת פוגש אותנו כשמדובר בנדל"ן ?

הפחת פוגש אותנו במכירת דירה, במקרים שבהם אין פטור ממס שבח.

אם מדובר בדירה שהושכרה, כלומר שייצרה הכנסה – ישנן 3 מסלולים.

יש את המסלול הפטור היום הפטור עומד על 5,471 ש"ח . במסלול הפטור אני לא משלמת על ההכנסה ולכן אני גם לא רשאית לנכות הוצאות שיש לי על הנכס (וביניהן פחת).

יש את המסלול של המס המופחת שבו אני משלמת פיקסד פרייס – 10% על ההכנסות מדמי השכירות אבל מנגד אני לא רשאית לנכות הוצאות.

ויש את המסלול בדיווח מלא, שבו אני מדווחת על ההכנסות מהשכירות, ובמקביל אני רשאית לנכות את כל ההוצאות שהוצאתי על הנכס, וביניהן הוצאות הפחת.

עכשיו בואו נניח שהשכרתי את הדירה, ובחרתי במסלול הדיווח המלא, וגם דרשתי ניכוי פחת, כלומר נהנתי ממס מופחת באמצעות זה שניכיתי הוצאות.

מה קורה עכשיו כשאני באה למכור את הדירה שלי. נניח ב2 מיליון שקלים?

אם מדובר היה בדירה שלא הושכרה, נניח דירת המגורים שלי, ואני לא פטורה ממס שבח בעסקה הזאת – אז השבח שלי היה מיליון שקלים. 25% ממיליון הוא 250,000 וזה יהיה סכום מס השבח שלי.

אם הדירה היתה דירה להשקעה, כלומר הושכרה – מה שיקרה הוא, שרשות המסים מפחיתה לי את סכום הפחת שחישבנו קודם, את אותם 200,000 שקלים, מעלות הרכישה, כך שבעצם עלות הרכישה שלי היא 800,000 שקל ולא מיליון, ובהתאם, השבח שלי הוא מיליון מאתיים, ולא מיליון. ולכן מס השבח שאני אצטרך לשלם, אותם 25% – הוא 300,000 ₪.

למה בעצם? מה ההיגיון שעומד מאחורי זה? הרעיון הוא שהפחת מהווה הטבה (כלומר ברגע שניכית פחת, בעצם נהנית מהקטנת שיעור המס שאתה צריך לשלם). לכן רשות המסים לא תרשה לך להנות פעמיים מאותה הטבה. כלומר ברגע שאתה מוכר דירה, אתה חייב ל"להחזיר" את ההטבה הזו שקיבלת, באמצעות זה שאת הפחת שקיבלת, תוריד מסכום הרכישה.

שני דגשים שחשוב לציין – ניכוי פחת יחול במסלול הפטור, במסלול המופחת של ה10%, ובמסלול הדיווח המלא כשהוצאות הפחת נוכו מול מס הכנסה. מתי הוא לא יחול? במסלול הדיווח המלא – אם לא דרשתי את ניכוי הפחת מהכנסותיי משכר דיררה מול מס הכנסה.

מרץ 27, 2024מרץ 27, 2024

איך מחשבים מס שבח

תמלול הסרטון

מה זה מס שבח? מס שבח הוא מס שמשולם על השבח שצמח למקרקעין במכירה.

מה הכוונה ? קניתי ב2 מיליון, מכרתי ב-3 מיליון, השבח שלי, הרווחה בעצם שצמח לי פה, הוא מיליון שקלים.

אם המוכר של הדירה הזאת לא זכאי לפטור ממס שבח לפי חוק, אז על הרווח הזה כביכול, הוא יצטרך לשלם מס שהוא נכון להיום בשיעור 25%, כלומר 250,000 ₪ – זה בעצם מס השבח.

אבל זה לא מדוייק, כי מס שבח הוא תוצאה של שקלול של מספר גורמים, ולא רק של עליית ערך הנכס. עכשיו לצורך העניין וכדי שיהיה יותר קל להבין, אני אסביר כל גורם בנפרד, אף על פי, שכל הגורמים משוקללים יחד.

גורם אחד, שבטח כולכם מכירים – הוא הוצאות.

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר לנו לנכות משווי המכירה – מאותם 3 מיליון שקלים, הוצאות שהוצאנו על הדירה – שכ"ט עו"ד, תיווך, שמאי, אדריכל, שיפוצים, היטלים כאלו ואחרים ועוד. כך שאם נניח במהלך תקופת ההחזקה בנכס הוצאתי על הדירה 300,000 ₪ הוצאות מותרות בניכוי – אז אותם 300,000 ₪ יורדים משווי המכירה שלי. אז עכשיו השבח שלי הוא700,000 ולא מיליון. 25% על 700,000 הם 175,000 עכשיו (במקום 250,000).

עכשיו בואו ננטרל את גורם ההוצאות או ההפסדים ונניח שלא היו כאלה ונעבור לגורם הבא.

גורם נוסף שמשוקלל אל תוך חישוב מס השבח, הוא הפחת (מה זה פחת בדיר ה – ראה כאן).

אם מדובר בדירה שהושכרה – אני אצטרך לנכות מסכום הרכישה שלי את הפחת על הדירה. פחת על דירה היום עומד בד"כ על 2% לשנה שמחושבים מהשווי הרכישה ביחס בנוי מסכום הרכישה. לצורך העניין נניח שהשווי הבנוי הוא 2/3 משווי הרכישה כלומר 1,400,000 ₪. אז נניח אם הדירה היתה מושכרת משך כל אותן 10 שנים – יש לי פחת בשווי 280,000 ₪. את הפחת הזה אני אצטרך להוריד מסכום הרכישה. אז עכשיו השבח שלי הוא לא מיליון ₪ אלא מיליון 280. ובהתאם, אני אצטרך לשלם 320,000 ₪.

כלומר בעוד הוצאות מקטינות לי את השבח, פחת בעצם מגדיל לי אותו.

אבל זה לא הכל. השבח מתחלק לשבח ריאלי ולשבח אינפ'. השבח האינפ' הוא אותו רכיב של השבח, שנוצר בעקבות שינויים במדד המחירים לצרכן. השבח האינפלציוני מינואר 1994 – הוא לא ממוסה, אלא רק השבח הריאלי. אם עליית המדד משקפת שבח אינפלציוני של 200,000 ₪. על החלק הזה אני לא אשלם מס שבח אלא רק על על ה-800,000 – 200,000 ₪.

כלומר גם האינפלציה מקטינה לי את סכום מס השבח שאני צריכה לשלם.

עכשיו שימו לב את הדוגמאות האלו בדקנו כל אחת בנפרד. במציאות זה לא כזה פשוט. כי כל הוצאה צריך להצמיד למדד מיום שהוצאה ועד למועד המכירה. וכל פחת צריך להצמיד למדד. ולבסוף – את כל הגורמים האלו פחת, אינפלציה, הוצאות וכו – צריכים לשקלל יחד, אבל לא רק אותם!

ישנם גורמים נוספים שעשויים להשפיע על ההחלטה מה ואיך לדווח – תקופת האחזקה בנכס, מועד הוצאת ההוצאה, גיל המוכר, העיסוק שלו והכנסותיו והרכב התא המשפחתי שלו ועוד ועוד ועוד…

בנוסף – לא תמיד מה שנראה טוב, הוא באמת כדאי למוכר.

למשל:

האם זה תמיד טוב שהשבח האינפל' שלי גבוה ? לא בהכרח. לפעמים דווקא כדאי לי שהרכיב של השבח הריאלי יהיה גבוה יותר.

האם תמיד ניתן לנכות הוצאות כשהדירה מושכרת ? לא תמיד. אם הדירה הושכרה אז פחת ינוכה אבל הוצאות על אותה תקופת שכירות לא יותרו בניכוי.

האם תמיד כדאי לדווח הוצאות ? לא בהכרח. לפעמים דווקא עדיף לי לא לדווח הוצאה מסויימת ודווקא לדווח אותה יגדיל את המס שהמוכר צריך לשלם.

בקיצור… זו תורה שלמה.

ורק עו"ד שמתמחה לא רק במקרקעין אלא גם במיסוי מקרקעין יידע איך בדיוק לדווח כדי להביא לחיסכון מקסימלי במס. אז שימו לב לבחור נכון.

מרץ 27, 2024מרץ 27, 2024

החזר מס שבח

מקרה שהיה כך היה:

גבר ואישה נכנסים אליי למשרד, זוג בשנות ה-70 לחייהם.

הם הגיעו אליי כדי לערוך צוואה הדדית. אנחנו יושבים, מדברים, הם מספרים לי איך הם הכירו וקצת על הילדים שלהם וכו'.

מתישהו במהלך השיחה מספר לי הגבר, שלפני שנה וחצי הוא והאחים שלו מכרו דירת ירושה, ושלפני המכירה עוה"ד שלהם אמר להם שהם זכאים לפטור ממס שבח, מפני שזאת דירת ירושה.

לרוע המזל, לאחר הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על העסקה, הם קיבלו דרישה לתשלום מס שבח בגובה 360,000 ₪ כמעט! מיותר לציין שמדובר היה בסכום שהם כלל לא ציפו לו, שגרם לסכסוך קשה עם עוה"ד ולמפח נפש עמוק אצל אותם יורשים.

אז מה קרה שם בעצם? מדוע הם קיבלו דרישה לתשלום מס שבח למרות שמדובר היה בדיררת ירושה ?

מה שקרה הוא, שמדובר היה בבית שהיה בבעלות המוריש משנת 1978, בשטח של 98 מ"ר בנוי, עם חצר של יותר מחצי דונם, עליהם היו זכויות לבניה נוספת. וכאן יש מספר אפשרויות: או שעוה"ד שייצג אותם בעסקה לא בדק אם יש זכויות בניה נוספות, או שהוא בכלל לא ידע איך בודקים אם יש זכויות בניה, או שהוא לא ידע בכלל שזכויות הבניה אינן פטורות ממס שבח, אלא רק הדירה, כלומר החלק הבנוי.

אסייג ואציין כי קיים חריג בחוק, אבל בעניין הספציפי ההוא הוא לא היה רלוונטי.

בכל אופן – בגלל שזכויות הבניה הן לא דירה (ולכן אינן נהנות מפטור ממס שבח) – רשויות המס העריכו אותן בשווי של כמיליון וחצי שקלים, וגזרו מתוך הערכה זו שבח של כמעט 950,000 ש"ח.

מבלי להיכנס לשאלה איך מחושב מס השבח – מכיוון שמדובר היה בנכס שנרכש ב-1978, חושב המס באופן לינארי, כך ששיעור השבח המשוקלל הגיע לכמעט 360,000 ₪, אותם נאלצו אותם יורשים לשלם.

אחרי שחקרתי אותו קצת בעניין גיליתי כמה דברים מעניינים:

– הגבר ירש את הדירה יחד עם אח ואחות נוספים (כלומר 3 יורשים);

– כל היורשים היו בני למעלה מ-65 (האישה היתה הצעירה שבהם)

– כל היורשים התקיימו מקצבאות (שארים/ זקנה), למעט האישה, שהיתה לה הכנסה נוספת מדירה שהשכירה מתחת ל-5000 ₪. במילים אחרות – לא היו להם הכנסות שחייבות במס.

אמרתי לגבר שאני יכולה לחזיר להם כמעט את כל סכום מס השבח שהם שילמו, כיוון שבמקרה כזה (3 יורשים, בני 65 ומעלה, ללא הכנסות) – ניתן לבצע תכנון מס שנקרא פריסת מס שבח.

מה זה פריסת מס שבח ?

פריסת מס שבח הוא הליך שבו אני לוקחת את סכום השבח, ומעבירה אותו טרנספורמציה שלמה: במקום להשאיר אותו במסלול של מיסוי מקרקעין, אני מעבירה אותו למסלול של מס הכנסה.

מה הסיבה לטרנספורמציה הזאת ?

במסלול של מיסוי מקרקעין – כל השבח נזקף כהכנסה לאותה שנה של המכירה, וחישוב המס נערך באופן יחסי לשנות האחזקה בנכס – מה שמביא לשיעורי מס גבוהים. במקרה של אותם יורשים – כמעט 33%.
לעומת זאת, במסלול של מס הכנסה, ניתן לפרוס את השבח על פני מספר שנים, ובכל שנה לנצל הטבות מס מאד ספציפיות מה שמביא לשיעורי מס נמוכים הרבה יותר.

במקרה של אותם יורשים, ביצוע תכנון המס הנ"ל הביא להחזר מס שבח בגובה של כמעט 320,000 ₪!!!

חשוב לציין, שלא כל עו"ד (ואפילו אם הוא עוסק במקרקעין) מתמחה במיסוי מקרקעין ולא כל עו"ד מודע בכלל לאפשרויות הרבות לחיסכון במס, ולתכנוני המס הרבים שניתן לבצע.

זו הסיבה, שכשעושים עסקת מקרקעין – חובה להסתייע בעו"ד נדל"ן, אבל חשוב מאד לוודא שהוא גם מתמחה במיסוי מקרקעין. כי כאן טמון ההבדל בין עסקה "סבירה", לעסקה מעולה, שמגלמת בתוכה גם חיסכון משמעותי במס ללקוח – חיסכון שבמקרים רבים יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.

קונים או מוכרים נכס ? דברו איתי.