מה זה מס שבח? מס שבח הוא מס שמשולם על השבח שצמח למקרקעין במכירה.
מה הכוונה ? קניתי ב2 מיליון, מכרתי ב-3 מיליון, השבח שלי, הרווחה בעצם שצמח לי פה, הוא מיליון שקלים.
אם המוכר של הדירה הזאת לא זכאי לפטור ממס שבח לפי חוק, אז על הרווח הזה כביכול, הוא יצטרך לשלם מס שהוא נכון להיום בשיעור 25%, כלומר 250,000 ₪ – זה בעצם מס השבח.
אבל זה לא מדוייק, כי מס שבח הוא תוצאה של שקלול של מספר גורמים, ולא רק של עליית ערך הנכס. עכשיו לצורך העניין וכדי שיהיה יותר קל להבין, אני אסביר כל גורם בנפרד, אף על פי, שכל הגורמים משוקללים יחד.
גורם אחד, שבטח כולכם מכירים – הוא הוצאות.
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר לנו לנכות משווי המכירה – מאותם 3 מיליון שקלים, הוצאות שהוצאנו על הדירה – שכ"ט עו"ד, תיווך, שמאי, אדריכל, שיפוצים, היטלים כאלו ואחרים ועוד. כך שאם נניח במהלך תקופת ההחזקה בנכס הוצאתי על הדירה 300,000 ₪ הוצאות מותרות בניכוי – אז אותם 300,000 ₪ יורדים משווי המכירה שלי. אז עכשיו השבח שלי הוא700,000 ולא מיליון. 25% על 700,000 הם 175,000 עכשיו (במקום 250,000).
עכשיו בואו ננטרל את גורם ההוצאות או ההפסדים ונניח שלא היו כאלה ונעבור לגורם הבא.
גורם נוסף שמשוקלל אל תוך חישוב מס השבח, הוא הפחת (מה זה פחת בדירה – ראה כאן).
אם מדובר בדירה שהושכרה – אני אצטרך לנכות מסכום הרכישה שלי את הפחת על הדירה. פחת על דירה היום עומד בד"כ על 2% לשנה שמחושבים מהשווי הרכישה ביחס בנוי מסכום הרכישה. לצורך העניין נניח שהשווי הבנוי הוא 2/3 משווי הרכישה כלומר 1,400,000 ₪. אז נניח אם הדירה היתה מושכרת משך כל אותן 10 שנים – יש לי פחת בשווי 280,000 ₪. את הפחת הזה אני אצטרך להוריד מסכום הרכישה. אז עכשיו השבח שלי הוא לא מיליון ₪ אלא מיליון 280. ובהתאם, אני אצטרך לשלם 320,000 ₪.
כלומר בעוד הוצאות מקטינות לי את השבח, פחת בעצם מגדיל לי אותו.
אבל זה לא הכל. השבח מתחלק לשבח ריאלי ולשבח אינפ'. השבח האינפ' הוא אותו רכיב של השבח, שנוצר בעקבות שינויים במדד המחירים לצרכן. השבח האינפלציוני מינואר 1994 – הוא לא ממוסה, אלא רק השבח הריאלי. אם עליית המדד משקפת שבח אינפלציוני של 200,000 ₪. על החלק הזה אני לא אשלם מס שבח אלא רק על על ה-800,000 – 200,000 ₪.
כלומר גם האינפלציה מקטינה לי את סכום מס השבח שאני צריכה לשלם.
עכשיו שימו לב את הדוגמאות האלו בדקנו כל אחת בנפרד. במציאות זה לא כזה פשוט. כי כל הוצאה צריך להצמיד למדד מיום שהוצאה ועד למועד המכירה. וכל פחת צריך להצמיד למדד. ולבסוף – את כל הגורמים האלו פחת, אינפלציה, הוצאות וכו – צריכים לשקלל יחד, אבל לא רק אותם!
ישנם גורמים נוספים שעשויים להשפיע על ההחלטה מה ואיך לדווח – תקופת האחזקה בנכס, מועד הוצאת ההוצאה, גיל המוכר, העיסוק שלו והכנסותיו והרכב התא המשפחתי שלו ועוד ועוד ועוד…
בנוסף – לא תמיד מה שנראה טוב, הוא באמת כדאי למוכר.
למשל:
האם זה תמיד טוב שהשבח האינפל' שלי גבוה ? לא בהכרח. לפעמים דווקא כדאי לי שהרכיב של השבח הריאלי יהיה גבוה יותר.
האם תמיד ניתן לנכות הוצאות כשהדירה מושכרת ? לא תמיד. אם הדירה הושכרה אז פחת ינוכה אבל הוצאות על אותה תקופת שכירות לא יותרו בניכוי.
האם תמיד כדאי לדווח הוצאות ? לא בהכרח. לפעמים דווקא עדיף לי לא לדווח הוצאה מסויימת ודווקא לדווח אותה יגדיל את המס שהמוכר צריך לשלם.
בקיצור… זו תורה שלמה.
ורק עו"ד שמתמחה לא רק במקרקעין אלא גם במיסוי מקרקעין יידע איך בדיוק לדווח כדי להביא לחיסכון מקסימלי במס. אז שימו לב לבחור נכון.
