גבר ואישה נכנסים אליי למשרד, זוג בשנות ה-70 לחייהם. 

הם הגיעו אליי כדי לערוך צוואה הדדית. אנחנו יושבים, מדברים, הם מספרים לי איך הם הכירו וקצת על הילדים שלהם וכו'.

מתישהו במהלך השיחה מספר לי הגבר, שלפני שנה וחצי הוא והאחים שלו מכרו דירת ירושה, ושלפני המכירה עוה"ד שלהם אמר להם שהם זכאים לפטור ממס שבח, מפני שזאת דירת ירושה. 

לרוע המזל, לאחר הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על העסקה, הם קיבלו דרישה לתשלום מס שבח בגובה 360,000 ₪ כמעט! מיותר לציין שמדובר היה בסכום שהם כלל לא ציפו לו, שגרם לסכסוך קשה עם עוה"ד ולמפח נפש עמוק אצל אותם יורשים.

אז מה קרה שם בעצם? מדוע הם קיבלו דרישה לתשלום מס שבח למרות שמדובר היה בדיררת ירושה ? 

מה שקרה הוא, שמדובר היה בבית שהיה בבעלות המוריש משנת 1978, בשטח של 98 מ"ר בנוי, עם חצר של יותר מחצי דונם, עליהם היו זכויות לבניה נוספת. וכאן יש מספר אפשרויות: או שעוה"ד שייצג אותם בעסקה לא בדק אם יש זכויות בניה נוספות, או שהוא בכלל לא ידע איך בודקים אם יש זכויות בניה, או שהוא לא ידע בכלל שזכויות הבניה אינן פטורות ממס שבח, אלא רק הדירה, כלומר החלק הבנוי. 

אסייג ואציין כי קיים חריג בחוק, אבל בעניין הספציפי ההוא הוא לא היה רלוונטי. 

בכל אופן – בגלל שזכויות הבניה הן לא דירה (ולכן אינן נהנות מפטור ממס שבח) – רשויות המס העריכו אותן בשווי של כמיליון וחצי שקלים, וגזרו מתוך הערכה זו שבח של כמעט 950,000 ש"ח.

מבלי להיכנס לשאלה איך מחושב מס השבח – מכיוון שמדובר היה בנכס שנרכש ב-1978, חושב המס באופן לינארי, כך ששיעור השבח המשוקלל הגיע לכמעט 360,000 ₪, אותם נאלצו אותם יורשים לשלם.

אחרי שחקרתי אותו קצת בעניין גיליתי כמה דברים מעניינים:

– הגבר ירש את הדירה יחד עם אח ואחות נוספים (כלומר 3 יורשים);

– כל היורשים היו בני למעלה מ-65 (האישה היתה הצעירה שבהם)

– כל היורשים התקיימו מקצבאות (שארים/ זקנה), למעט האישה, שהיתה לה הכנסה נוספת מדירה שהשכירה מתחת ל-5000 ₪. במילים אחרות – לא היו להם הכנסות שחייבות במס. 

אמרתי לגבר שאני יכולה לחזיר להם כמעט את כל סכום מס השבח שהם שילמו, כיוון שבמקרה כזה (3 יורשים, בני 65 ומעלה, ללא הכנסות) – ניתן לבצע תכנון מס שנקרא פריסת מס שבח. 

מה זה פריסת מס שבח ? 

פריסת מס שבח הוא הליך שבו אני לוקחת את סכום השבח, ומעבירה אותו טרנספורמציה שלמה: במקום להשאיר אותו במסלול של מיסוי מקרקעין, אני מעבירה אותו למסלול של מס הכנסה. 

מה הסיבה לטרנספורמציה הזאת ? 

במסלול של מיסוי מקרקעין – כל השבח נזקף כהכנסה לאותה שנה של המכירה, וחישוב המס נערך באופן יחסי לשנות האחזקה בנכס – מה שמביא לשיעורי מס גבוהים. במקרה של אותם יורשים – כמעט 33%.
לעומת זאת, במסלול של מס הכנסה, ניתן  לפרוס את השבח על פני מספר שנים, ובכל שנה לנצל הטבות מס מאד ספציפיות מה שמביא לשיעורי מס נמוכים הרבה יותר. 

במקרה של אותם יורשים, ביצוע תכנון המס הנ"ל הביא להחזר מס שבח בגובה של כמעט 320,000 ₪!!! 

חשוב לציין, שלא כל עו"ד (ואפילו אם הוא עוסק במקרקעין) מתמחה במיסוי מקרקעין ולא כל עו"ד מודע בכלל לאפשרויות הרבות לחיסכון במס, ולתכנוני המס הרבים שניתן לבצע. 

זו הסיבה, שכשעושים עסקת מקרקעין – חובה להסתייע בעו"ד נדל"ן, אבל חשוב מאד לוודא שהוא גם מתמחה במיסוי מקרקעין. כי כאן טמון ההבדל בין עסקה "סבירה", לעסקה מעולה, שמגלמת בתוכה גם חיסכון משמעותי במס ללקוח – חיסכון שבמקרים רבים יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. 

קונים או מוכרים נכס ? דברו איתי.