מה זה פחת ואיך זה קשור לנדלן?
 

פחת זה בעצם חלוקה של ההוצאה למס' שנים עפ"י אורך החיים הכלכלי של הנכס, והוא מבטא בעצם בלאי של נכס. נניח רכשתי מחשב. ואורך החיים של המחשב הוא בערך 4 שנים, אז אני אחלק את שווי הרכישה של המחשב ל-4 שנים, כלומר הפחת שלי הוא 25% מעלות הרכישה.
 

אותו פחת, בלאי של הנכס, מבטא ירידה בערכו של הנכס על ציר הזמן, ואת אותה ירידה אנחנו יכולים לדרוש לנכות כהוצאה מוכרת.
 

בדירות מגורים מקובל להעמיד את הפחת על 2% לשנה מהעלות בה נרכשה הדירה. כלומר אם רכשתי במיליון לפני 10 שנים, אז שווי הפחת שלי הוא 1,000,000 כפול 10 * 2%, ובסה"כ = 200,000 ₪, שיורדים לי מסכום הרכישה. חשוב לומר שזו דוגמה גסה ולא מדוייקת כי הפחת מחושב רק מהשווי הבנוי של הנכס ולא מרכיב הקרקע.
 

איפה הפחת פוגש אותנו כשמדובר בנדל"ן ?
 

הפחת פוגש אותנו במכירת דירה, במקרים שבהם אין פטור ממס שבח.
 

אם מדובר בדירה שהושכרה, כלומר שייצרה הכנסה – ישנן 3 מסלולים.
 

יש את המסלול הפטור היום הפטור עומד על 5,471 ש"ח . במסלול הפטור אני לא משלמת על ההכנסה ולכן אני גם לא רשאית לנכות הוצאות שיש לי על הנכס (וביניהן פחת).
 

יש את המסלול של המס המופחת שבו אני משלמת פיקסד פרייס – 10% על ההכנסות מדמי השכירות אבל מנגד אני לא רשאית לנכות הוצאות.
 

ויש את המסלול בדיווח מלא, שבו אני מדווחת על ההכנסות מהשכירות, ובמקביל אני רשאית לנכות את כל ההוצאות שהוצאתי על הנכס, וביניהן הוצאות הפחת.
 

עכשיו בואו נניח שהשכרתי את הדירה, ובחרתי במסלול הדיווח המלא, וגם דרשתי ניכוי פחת, כלומר נהנתי ממס מופחת באמצעות זה שניכיתי הוצאות.

מה קורה עכשיו כשאני באה למכור את הדירה שלי. נניח ב2 מיליון שקלים?
 

אם מדובר היה בדירה שלא הושכרה, נניח דירת המגורים שלי, ואני לא פטורה ממס שבח בעסקה הזאת – אז השבח שלי היה מיליון שקלים. 25% ממיליון הוא 250,000 וזה יהיה סכום מס השבח שלי.
 

אם הדירה היתה דירה להשקעה, כלומר הושכרה – מה שיקרה הוא, שרשות המסים מפחיתה לי את סכום הפחת שחישבנו קודם, את אותם 200,000 שקלים, מעלות הרכישה, כך שבעצם עלות הרכישה שלי היא 800,000 שקל ולא מיליון, ובהתאם, השבח שלי הוא מיליון מאתיים, ולא מיליון. ולכן מס השבח שאני אצטרך לשלם, אותם 25% – הוא 300,000 ₪.
 

למה בעצם? מה ההיגיון שעומד מאחורי זה? הרעיון הוא שהפחת מהווה הטבה (כלומר ברגע שניכית פחת, בעצם נהנית מהקטנת שיעור המס שאתה צריך לשלם). לכן רשות המסים לא תרשה לך להנות פעמיים מאותה הטבה. כלומר ברגע שאתה מוכר דירה, אתה חייב ל"להחזיר" את ההטבה הזו שקיבלת, באמצעות זה שאת הפחת שקיבלת, תוריד מסכום הרכישה.
 

שני דגשים שחשוב לציין – ניכוי פחת יחול במסלול הפטור, במסלול המופחת של ה10%, ובמסלול הדיווח המלא כשהוצאות הפחת נוכו מול מס הכנסה. מתי הוא לא יחול? במסלול הדיווח המלא – אם לא דרשתי את ניכוי הפחת מהכנסותיי משכר דיררה מול מס הכנסה.